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              佳兆業起死回生133天

              來源于互聯網 2016年04月18日 閱讀(

              佳兆業起死回生133天

              133天后,再次走上深圳嘉里中心30樓,眺望腳下這片風流云散,成也由它、敗也由它的熱土,郭英成多么希望剛剛過去的2015年,恍如一夢。

              這一年,深圳樓市以47.5%的逆天漲幅,攀上另一個高峰,領跑全國;也是在這一年,郭英成創立的佳兆業集團,樓盤被鎖,瞬間從全國TOP20的著名房企,深圳2013年、2014年住宅成交面積、成交額雙料冠軍,跌入谷底。

              鎖房風波、涉腐傳聞、創始人出走、債務違約,2014年超過百億元的成交金額,依然彌補不了佳兆業2015年巨大的資本漏洞,命在旦夕。融創入局、生命人壽接盤、境內外重組,卻始終只能讓身陷泥潭的佳兆業,茍延殘喘……

              但總歸是會挺過來的,佳兆業命夠硬。

              得失爛尾樓

              以爛尾樓起家的郭英成肯定未料到,有一天自己的佳兆業也要面臨爛尾的風險。

              2014年10月中旬,深圳購房者爆出,佳兆業位于深圳的項目,假日廣場、佳兆業中心悅峰及中央廣場三個項目2 000多套房源被深圳市規劃和國土資源委員會“鎖定”;時任佳兆業董事會主席的郭英成“因涉及原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉一案”失聯。

              佳兆業股價旋即下跌。兩個月后,郭英成宣布辭去董事會主席,拱手交出了自己一手創立的佳兆業帝國。

              郭英成,廣東潮汕人。在創辦佳兆業之前,郭氏家族主要在潮汕一帶從事貿易及工業生意。1999年,郭氏家族涉足房地產。不過,郭英成拿地的方式并非是“招拍掛”,而主要是靠收購爛尾樓與其他開發商合作,開發的第一個項目是深圳龍崗區布吉街道的著名爛尾樓——龍泉別墅。

              龍泉別墅位置偏遠、人煙稀少。郭英成輾轉接手后,將其規劃成開放式主題公園——桂芳園。郭采用點式開發,每期樹立一個相對應的個性,并將公園主題與建筑風格結合,無論從形式還是設計上,遠高于周邊樓盤。2000年9月,桂芳園一期發售時迅速獲得市場強烈反響,郭英成隨后繼續加推8期,使之成為布吉第一個大型社區。

              郭英成在深圳樓市“一炮打響”,迅速由深圳關外進入關內,并從住宅拓展到商業地產。

              須知,接手爛尾樓能夠以較低的成本獲得土地資源,進而獲得相對較高的利潤回報。然而,敢于接手爛尾樓一方面必須有足夠的資本能力,解決其盤根錯節的債權關系;另一方面必須要有強硬的手腕和過人的人脈關系獲得爛尾資源。

              而深圳排名前20的房地產開發商名單中,慣于抱團的“潮汕幫”占比達35%,這些條件對于郭英成來說,似乎是先天優勢。

              2005年,郭英成用類似方式,入主“中國第一爛尾樓”——深圳中誠廣場,由此獲得“爛尾樓之王”稱號。也是由此開始,佳兆業開始騰飛。

              與通過開發、銷售房地產這種內循環方式來維持現金流的傳統方式不同,由于深圳項目普遍比較優質,郭英成在佳兆業深圳項目上廣用金融杠桿,通過向信托公司、非金融機構等渠道融資,以外循環方式來籌措發展資金,快速擴大其規模。

              其中一個主要方式是,佳兆業通過與信托公司合作,推出房地產信托產品,標的是旗下房地產項目,之后標的套標的,推出一系列類似信托產品,數次累加杠桿。并且,郭還讓其深圳地產頻頻為其他區域項目充當融資抵押或擔保品。2005年12月至2009年9月期間,郭英成運用杠桿收購了13個項目公司的控股股權,進而擁有了廣州金茂、香瑞園等13個項目的權益,并于2009年12月在香港聯交所掛牌上市。佳兆業也由“爛尾樓專業戶”晉升為“舊改專家”,而郭英成也被奉為“舊改之王”。

              2008-2013年,佳兆業的年銷售額從31億元增長到239億元,年均復合增長率達48%,一舉成為樓市黑馬。而僅2013年全年,舊改項目就為佳兆業貢獻了約30%的銷售額。

              但是,建立在人脈關系之上的佳兆業,如此依賴金融杠桿的放大效應,也為它后來的危機埋下了伏筆。

              定風波

              2014年2月20日,郭英成在2013年業績發布會上表示,2014年佳兆業將繼續側重一二線城市,銷售目標直指300億元。

              卻沒想到,僅僅過了10個月不到的時間,12月2日、3日、4日、5日、8日,佳兆業在深圳的樓盤陸續被鎖。11日、15日、19日,又有若干項目被鎖定。至12月21日,這家上市公司在深圳的未售項目幾乎全部被鎖定。

              300億元,被截留。

              事實上,對于流動資金充沛、生命人壽位列二股東的佳兆業來說,若郭能夠積極應對,完全可以化解危機。然而,“錯判了形勢,以為會很嚴重”的郭英成,于2014年12月奔至香港,偌大的佳兆業,瞬間變成隨風飄動的稻草。

              2015年元旦,佳兆業發布公告稱,董事會主席郭英成辭職事件觸發強制性提前還款,未能償還匯豐提供的4億港元融資貸款。并表示,4億港元債務違約事件可能引發有關貸款融資、債券等的交叉違約。

              一語成讖,多米諾效應爆發。數十家金融機構考慮到“郭英成消失,佳兆業前途未卜”,向佳兆業發起訴前財產保全,查封佳兆業在全國如惠州、珠海、大連等地的多個項目。僅佳兆業中央廣場項目,就有21家債權人在排隊輪候查封。

              海外的債券持有者更加憂慮,根據內地和香港兩地的相關法律規定,進入清盤程序后,像佳兆業這種實體主要在境內的,境內債權人將優先受償。2015年1月6日,佳兆業海外債券暴跌,價格蒸發超過6成。

              為了穩定軍心,或者為了等待“戈多”,佳兆業向外透露,現金及銀行存款為110.9億元,能夠覆蓋一年內到期短債的1.5倍。另外,“手中尚有數十億元現金,流動性不成問題?!?/p>

              然而,從佳兆業近三年主要財務數據可知,其經營活動產生的現金凈流量連續多年為負值,物業銷售不能為其擴張提供有力支撐,企業主要依靠多種渠道融資及變賣旗下資產生存。這個消息信者寥寥。

              2015年1月6日,佳兆業龍崗區兩個市區舊改項目的兩名合作伙伴,稱佳兆業已違反合作協議,要求終止,并退回已經支付的12億元的費用。同日,標準普爾下調了佳兆業的信用評級為“選擇性違約”。這表示專業評級機構向投資者公示佳兆業“麻煩大了”。

              果不其然,兩天后,佳兆業無法按時支付一筆2020年到期債券的2 600萬美元利息,成為首家美元債券違約的中國房地產企業……

              2015年1月30日,佳兆業70余名中高層在廣東惠州博羅召開了“最后一次高管會議”,那天天氣陰暗,照片上的人大多神情凝重。會后,與會者拍了張留有兩個空位的合影留念照。

              一張是給大老板郭英成,另一張是給二老板郭英智。沒想到的是,這個細微舉動下體現的佳兆業的凝聚力,成了其日后復蘇的關鍵。

              白衣騎士?

              2015年1月28日,微博上發起了“你認為誰最有可能接手佳兆業?”的話題投票——許久未在微博上發聲的融創集團董事長孫宏斌突然將自己的一票投給了融創中國。

              孫宏斌很快刪除該微博,但其入主佳兆業之心已迅速傳達給市場。

              事實上,只要重樹佳兆業的投資者尤其是債權人的信心,解決債務負擔沉重的問題,輕裝上陣,而后輔之以積極的經營銷售能力,佳兆業還是有希望重煥生機。手握綠城中國原董事長宋衛平“悔婚”償還的62億港元收購款的孫宏斌,正在四處尋找收購目標,而深圳、廣州是孫宏斌一直希望打入的新市場。如此機遇,焉能錯過?

              在耗時11個小時的談判后,孫宏斌帶領融創十余人的團隊,進駐佳兆業總部盤點資產和債務。

              這一盤點不要緊,在將所有借貸憑證一筆筆對賬之后,孫宏斌確認了一個信息:佳兆業的債務并非半年報上公布的297億元,而是高達650億元。但即便如此,鐵了心要一雪綠城之恥的孫宏斌依然決定當一次白衣騎士。

              佳兆業有救了?

              掌管佳兆業后,孫宏斌首先下達了“裁員令”。包括董事、副總裁等在內170人離職。這僅是開始,按照孫宏斌的要求,佳兆業將由融創總部團隊管理運營,包括各城市公司的總經理和部門負責人等管理人員原則上都將放棄。

              這無疑使郭英成極為不滿。然而,孫宏斌不為所動,繼續實施一系列改革。

              繼2015年2月2日,孫宏斌宣布擬以23.75億元的超低價格,收購佳兆業集團旗下上海榮灣、清灣、贏灣、誠灣等四個項目后,立刻啟動第二步,以1.8港元/股的低價接手郭氏股權。

              須知,這是兩個月前股價的六折。孫宏斌的如意算盤是,低估佳兆業資產,等待債務重組。

              不過,這反而讓郭英成感到不舒服。在他看來,融創僅僅看中了佳兆業的優良資產,對于出手拯救佳兆業并不盡心。就在這時,融創方面表示,除了通過收購上海項目為上市公司補充流動性,融創在佳兆業債務重組成功之前,不會給這家公司注入任何資金。

              融創在債務重組中的強硬態度,讓郭英成擔心佳兆業命在旦夕。

              正如王石于萬科,寧高寧于中糧,郭在佳兆業絕對是精神支柱。而就在這時,已有多路消息證實,郭英成個人已無大礙,回內地是安全的。同時,簽署股權收購協議時,孫沒有對郭英成可能出現反悔設置任何約束條款;而且孫郭雙方為收購設置的交易前提是債權人一致同意方可收購,這為郭英成的回歸打開了方便之門。

              在孫宏斌無法取得境外債權人的同意下,辭職133天后,郭英成宣布重新掌舵。一天后,郭英成發布任免通知,融創派駐佳兆業高管隊伍遭遇集體免職。

              郭的回歸,很大程度上重振了佳兆業的士氣?!八查g就哭了?!薄按蠛孟?為接下來的忙碌準備!”此前不少離職員工也隨之重返。

              特別是“拆彈手”原副總裁譚禮寧的回歸十分關鍵。譚曾在恒大、卓越、盛高等房企擔任過財務高管,長期浸淫資本市場,善于債務重組與疏通人脈。郭對其有知遇之恩,他對郭也是忠心耿耿,效盡全力。

              也正是由于譚式員工大量存在,使佳兆業內部始終穩定,沒有給外界帶來大廈將傾的不良感受,反而覺得這家公司還有戲。

              就在這時,郭英成舊時的人脈關系逐漸建立了起來:佳兆業深圳項目陸續“解鎖”,各地銷售正在慢慢恢復;生命人壽突然宣布向佳兆業提供13.77億元貸款;中信銀行(6.030, -0.11, -1.79%)提供300億元資金出手援救……種種跡象,都似乎讓郭英成看到更多生機,也越發不舍得“賤賣”佳兆業。

              恍如隔世

              孫宏斌原計劃2015年4月完成佳兆業債務重組,進而在7月前完成股份收購,但監管前提是年報順利發布??晒⒊苫貧w佳兆業之后,遲遲沒有批準年報發布,債權人談判遇到阻礙,這使得佳兆業一直處于停牌狀態,并嚴重阻礙了融創的收購進程。

              著急的孫宏斌向港交所提出了豁免申請,請求批準融創在佳兆業未發布年報的情況下破例完成收購。然而,竟意外遭遇郭英成的舉報——融創收購案涉嫌違規操作。

              似乎孫宏斌早就看穿了入主佳兆業必定關隘重重,于是,他想棄帥保軍——放棄收購佳兆業,只想攬下此前協議收購的上海4個項目。結果卻是,上海4個項目仍舊存在債務糾紛,收購通函已被延遲寄發,加之“似有預謀”的“公章失竊”案,孫宏斌最終只能收回23.25億港元的預付款,功敗垂成。

              郭英成重掌佳兆業,盡管房源解鎖、境內重組已完成70%,但是境外重組卻受到投資管理機構BFAM Partners、華爾街對沖基金Farallon等部分境外債權人的反對,距離重組方案需要獲得75%債權人同意的路程,還相當遙遠。不過,最兇險的時刻已經過去。

              佳兆業之所以能夠在即將“暴斃”之時起死回生,此間暗藏了數顆缺一不可的“靈丹妙藥”。

              1.佳兆業本身資產優質。截至2014年6月底,佳兆業總土地儲備約2 360萬平方米,約有78.5%的土地位于一線城市,有數十個正處于開發狀態的項目。一旦解鎖,可以迅速補充流動資金?;诖?,孫宏斌選擇收購,前期托了佳兆業一把。同時,債權人也看好佳兆業的資產,并未引發金融踩踏事件。

              2.郭英成深諳商業運作的精神支柱作用。收購前,留有余地的收購交易前提,使其可以順利回歸;生命人壽、債權人等關鍵人脈始終鼎力支持?;貧w后,肱股之臣悉數回歸,使得重組計劃穩步進行。

              3.“涉腐”案遠沒有郭英成預估的復雜,理清了和當事人“親”“清”關系,其與地產密切相關的政商關系并未被打破。這也是佳兆業可以起死回生的關鍵。

              ……

              2016年3月12日,時隔16年,中國足球甲級聯賽開幕式暨首戰在深圳舉行。深足的新老板是郭英成,而最終主場作戰的深圳佳兆業隊以2:1戰勝對手,取得聯賽開門紅。

              郭英成表示未來一年將會為深圳足球投入5億~6億元,有錢投資體育產業的佳兆業,似乎在傳達信息:更有資本完成接下來的一系列債務重組,希望一切又回到2013年。


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